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    标杆关注的质量通病都有哪些?这次我们先说渗漏亚搏体育vip!

    发布时间:2020-04-09来源:分享:

    随着社会经济的发展和人民生活水平的提高亚搏体育vip,中国进入了消费升级的新时代亚搏体育vip,“美好生活”成为人们追求的目标。尤其在房地产领域,在国家“房住不炒”及“回归房屋居住属性”的定位指引下亚搏体育vip,如何满足人们日益增长的美好生活需要,成为房地产行业当前最关注的问题。

    TOP系列房企在规模不断扩大的同时,管理半径的极速扩大,技术更新参差不齐的不断冲击,导致现阶段住宅项目的质量问题不断出现亚搏体育vip,为此亚搏体育vip,各标杆房企纷纷回归工程管理本质,回归质量管理的核心亚搏体育vip,回归基础质量的提升,将质量风险底线把控作为衡量各自工管效能的主要标准和依据。



    回归基础质量的提升
    在瑞捷咨询数据库中通过数据分析不难发现,标杆房企的质量通病和消费者投诉热点已出现强相关亚搏体育vip,并逐渐集中于5个核心关注点:渗漏问题亚搏体育vip、空鼓开裂问题、门窗问题亚搏体育vip、墙地饰面问题以及细部节点处理问题。

    这些问题的出现,往往并不是单一工序或工艺质量的问题,而是其背后系统性工艺及品质管理问题的表现亚搏体育vip,瑞捷咨询聚焦上述5个核心问题背后的系统性质量管理和防止措施、工艺亚搏体育vip,进行系列研究,本文则就渗漏问题做全面研究。


    按照空间位置划分,住宅项目防渗漏关键部位可分为屋面、外墙、外窗、厨卫间亚搏体育vip、地下室以及关键节点(吊洞处理)。渗漏率统计中除外窗外,卫生间、吊洞处理的数据情况并不乐观,而这几处恰恰均为消费者投诉重点。因此,笔者将按照常见渗漏关键部位的常见问题以及应对措施进行分析梳理亚搏体育vip。

    一亚搏体育vip、地下防渗漏工程

    1、地下室底板防水

    · 常见问题描述

    基层不平整亚搏体育vip,清理不到位亚搏体育vip;

    卷材搭接长度不足,铺贴空鼓。


    · 质量控制点

    关注防水基层处理质量(推荐垫层原浆收光)亚搏体育vip,卷材铺贴时应注意搭接长度;底板防水反至砖胎模上防水甩茬应做好硬质成品毖遣逵齰ip;ぃㄆ狡鲆黄ぷ┛檠故担┭遣逵齰ip;

    防水附加层选材及做法与防水层相同,防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各不小于250mm;

    外墙导墙施工缝需设置钢板止水带,钢板止水带厚度及宽度应满足设计要求,钢板止水带折边必须朝向迎水面。钢板止水带应沿施工缝连续交圈设置亚搏体育vip,并采用搭接连接,搭接长度≥20mm,焊缝饱满;

    施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清楚、凿毛。

    2、地下室外墙止水螺杆

    · 常见问题描述

    止水片厚度、宽度及焊缝质量不合格;

    螺杆头切割不到位;

    封堵质量不合格。


    · 质量控制点

    选用合格的止水螺杆,加强材料进场验收管理,对止水片宽度亚搏体育vip、厚度、焊接质量不符合设计要求的材料作退场处理;

    有防水要求的区域必须使用止水螺杆,合模前全数检查验收;

    防水施工前,外露部分螺栓杆及钢筋必须去除,去除深度≥15mm保证墙面防水基层平整洁净;

    结构墙体蜂窝麻面及小孔洞采用聚合物砂浆修补平整亚搏体育vip;聚合物水泥砂浆应掺膨胀剂。

    · 核心节点

    其一为止水螺杆的规范使用和封堵。





    其二为穿墙套管的规范安装和封堵。



    其三为止水钢板管的规范安装和转角处理。





    3亚搏体育vip、地下室外墙防水

    · 常见问题描述

    基层处理不到位,螺杆等未切割平整;

    防水?;げ阄醇笆笔┕?,造成防水层破坏。

    · 质量控制点

    防水附加层选材及做法与防水层相同,防水附加层应从阴角/阳角开始上翻/下延和水平延伸各≥250mm,必须在所有出顶板或与顶板相交的管道、烟道、墙体等与顶面相交阴角处用水泥砂浆抹成半径≥100mm的圆角;

    止水钢板应沿施工缝连续交圈设置,并采用搭接连接,搭接长度≥20mm亚搏体育vip,焊缝饱满;

    施工缝浇灌混凝土前应将其表面浮浆和杂物清除亚搏体育vip,然后铺设净浆或涂刷混凝土界面处理剂亚搏体育vip、水泥基渗透结晶型防水涂料,再铺30-50mm厚同强度去石子混凝土,并应及时浇灌混凝土亚搏体育vip;

    防水?;げ悴捎?20厚砖墙+40厚聚苯板点粘。


    二、卫生间防渗漏工程

    1亚搏体育vip、卫生间/厨房烟道防水

    · 常见问题描述

    管井周边吊洞不密实亚搏体育vip;

    挡水坎破损。

    · 质量控制点

    结构施工时预留烟风道安装洞口,烟风道接口放在楼板中间,烟风道上下对接后浇筑烟风道周围楼板及反坎混凝土,要求混凝土与烟风道结合紧密并对烟风道形成一定的握裹亚搏体育vip;

    混凝土反坎宽不小于50mm亚搏体育vip,高出楼地面完成面不小于200mm,混凝土下部支模必须牢固且不漏浆,楼板预留洞口与反坎一次浇成亚搏体育vip;

    防水附加层和防水层上反高度需高出楼地面完成面 400mm 以上亚搏体育vip,平面出反坎周边不小于200mm亚搏体育vip;当烟风道周边墙体为砌体时,应先完成砌筑及抹灰施工,之后安装烟风道亚搏体育vip;

    最下层的烟风道应最后安装,以避免烟风道内垃圾无法清除。


    2、沉箱式卫生间地面防水

    · 常见问题描述

    基层处理不到位,管道根部未设置止水台亚搏体育vip;

    防水涂膜厚度及高度不符合设计要求、成品毖遣逵齰ip;げ坏轿?。

    · 质量控制点

    混凝土楼板浇筑必须随打随抹平;

    基层表面需修补平整、在四周墙根阴角处抹半径≥20mm 小圆角,管线安装及地漏亚搏体育vip、烟风道、管根等部位封堵完成,做24小时结构闭水试验,发现渗漏需进行修补并验收合格;

    闭水试验合格后亚搏体育vip,在管周亚搏体育vip、管井、地漏、阴角等部位施工防水附加层。防水附加层材料及做法与地面防水层相同,向墙高和水平方向各延伸250mm;

    防水层完工后将门口与地漏封堵,进行24小时闭水试验,做好闭水试验观察记录,如发现渗漏及时整改,直至再次闭水验收合格;

    饰面层完成后最高点应比相邻厅/房完成面低20mm。饰面层排水坡度和坡向必须正确亚搏体育vip,不得有倒泛水和积水现象亚搏体育vip。


    3、卫生间给水管穿设

    · 常见问题描述

    非地采暖地坪时,给水管直接从门槛穿设;

    给水管穿设反坎。

    · 质量控制点

    管线需提前定位,反坎浇筑前做好定位措施;

    非地采暖地坪,严禁给水管从门槛穿设。


    其中卫生间防渗漏核心节点之一即为结构闭水,结构自防水能力是项目交付两年后防渗漏效果的核心标准。


    三亚搏体育vip、屋面防渗漏工程

    1、出屋面烟风道防渗漏

    · 常见问题描述

    烟道反坎未随屋面结构一次性浇筑;

    振捣不密实亚搏体育vip,成型质量差,高度不足;

    泛水?;げ憧?、排气口未设置挡雨百叶。

    · 质量控制点

    烟风道应采用吊模施工亚搏体育vip,随屋面结构一次性浇筑,振捣密实确保成型质量亚搏体育vip;

    若未能随结构一次性浇筑亚搏体育vip,应采取可靠措施保证根部结合密实;

    泛水高度内不允许使用对拉螺杆亚搏体育vip,关注防水收口质量;

    建议在排风口设置挡雨百叶,防止雨水倒灌。


    2亚搏体育vip、屋面防水基层

    · 常见问题描述

    基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷,防水施工前基层质量缺陷未处理合格亚搏体育vip;

    阴角部位未做倒角处理;

    止水螺栓杆处理不合格亚搏体育vip。

    · 质量控制点

    防水施工前结构缺陷处理,包括基层起砂、空鼓、开裂、露筋、狗洞等缺陷;

    阴阳角部位做R角半径100mm;

    防水施工前止水螺杆洞、螺杆头切割处理到位亚搏体育vip;

    涂膜防水、卷材防水施工前基层清洁、干燥。


    3、屋面泛水防渗漏

    · 常见问题描述

    泛水高度基层处理不到位亚搏体育vip,未采用止水螺杆或螺杆头处理不到位;

    管道边、阴角及水落管部位附加层缺失,泛水部位上返高度不足250mm亚搏体育vip;

    卷材胶粘不严密,存在脱落及空鼓现象亚搏体育vip,密实泛水收头不严密存在渗漏。


    4亚搏体育vip、吊洞处理工程

    · 常见问题描述

    未分层浇筑、吊洞不密实

    · 质量控制点

    结构施工时必须在楼板上准确预留孔洞位置,避免后期钻孔开洞;

    结构施工时可采用定型模板预留孔洞亚搏体育vip,做成上大下小形状,上部直径大于下部40mm 为宜亚搏体育vip,在砼终凝后及时脱模;预留孔洞宜比管道外径大60mm亚搏体育vip;

    封洞吊模应采用木质或专用模板,严禁采用铁丝、泡沫等材质吊模;

    穿板排水管混凝土浇筑前,预留洞壁应做毛化处理;分两次浇注 C20 细石混凝土(掺膨胀剂),充分插捣密实,并在管根与结构楼板之间留凹槽,槽深10mm亚搏体育vip;(第一次浇筑完毕,应进行闭水试验,确保不渗水)

    防水层选材和卫生间、厨房亚搏体育vip、阳台楼地面防水做法相同;防水附加层沿管道上返50mm,平面超出管道周边200mm亚搏体育vip;防水层在管道根部上反50mm亚搏体育vip,并在管道周边亚搏体育vip、防水收头处打密封胶;


    推荐采用成品止水节,在结构楼板施工时亚搏体育vip,直接将止水节安装在楼板模板上,将止水节管身一次性浇筑在结构楼板混凝土内,可有效降低渗漏风险。

    结语

    房地产在中国走过了三十多年,房企不断追求品质亚搏体育vip,但仍存在多数楼盘工程防水没做好,行业描述渗漏问题就像房地产行业的“不治之症”,虽表述夸张亚搏体育vip,但其背后也反映出行业和房地产企业深受渗漏这一老大难问题的影响。
    “房住不炒”不仅是遏制炒房,也要提高居住品质,在保障居住品质的前提下亚搏体育vip,期望房子能经得起台风下雨天的考验,通过做好防渗漏真正将防水做好、做到位,需要整个行业共同努力!
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