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    批量精装修精细化管理的10大优秀做法

    发布时间:2019-08-14来源:《新品质·批量精装修》分享:

    随着国家重视、政策推动,精装修已被越来越多的房企所接受。如碧桂园、恒大、万科的新房精装修比例已接近或达到100%,中海、金地、华润、绿城、富力等房企精装房也早已超过50%。

    精装修受到房企如此重视,且已成为未来的发展趋势,本文从批量精装修的发展历程入手,通过分享批量精装修的管理精细化10大做法,协助房企提高产品品质。


    发展历程

    从简单拼凑到规?;?/span>

    回顾以往,我国的批量成品住宅发展历程分为以下三个阶段:

    01

    第一阶段:简单拼凑式精装

    2000年之前,精装修房通常作为营销工具用于对外效果展示和生活样板体验,以促进销售。此阶段的批量精装修房市场占比少,普及率低,施工质量差,客户体验感不佳。

    02

    第二阶段:品牌化运作

    自2001年开始,政府开始倡导批量精装修全面推广,分别于2002年、2004年、2006年、2008年不断发文推行成品房交付的相关政策。


    2001-2008年政府关于成品房交付的相关政策

    因此,2000-2010年,部分国内先进开发商开始主打精装修成品房交付,开始与国内知名装饰单位展开全面战略合作。这个阶段,部分开发商在精装房领域加大投入,从设计、工程、采购、风格效果、产品定位等诸多方面进行深入研究和创新。简欧、中式、简约、中高端等不同类型的标准化产品系列在行业内得到发展和壮大,批量精装修质量有了较大提升,并飞速发展。

    03

    第三阶段:大众化、规?;?/span>

    2010年至今,随着社会生活节奏越来越快,政府节能环保政策开始倡导全装修交付,在毛坯房溢价越来越低的形势下,精装修房比例逐渐加大。在这个发展过程中,开发商精装修品牌逐渐形成,地产精装修管理团队与施工单位能力向着专业化发展,精装修品质得到进一步提升。

    而2018-2019年,浙江、上海、山东、西安、成都、郑州、海南等省市相继出台“100%精装修”政策,即2020年全面实现100%精装修配套目标,江苏、北京等地也陆续制定“毛坯房”退出倒计时,全国范围即将迎来成品房交付时代。

    现状:

    是未来趋势,但品质亟待提升

    01

    前景广阔但较具挑战

    当前形势下,批量精装修成品房犹如雨后春笋般,发展前景广阔,但行业中仍存在一些不足和挑战。

    标准不清晰:当前精装修专业的督导、管理体系不够系统、不全面、指导性不足。

    市场尚未成熟:大部分开发商仍处于起步阶段,整体装修工艺水平低,管控力弱。

    新症维保增多:由于批量精装修水平不足,施工易产生较多的瑕疵和缺陷,引发反复维修、大量返工、增项变更、索赔等问题。

    维权群诉风险增大:产品品质与客户需求间存在较大差距,导致精装修群诉事件高居不下,且这些事件的多发性、爆发突然性、影响力持续增长,同时维权手段向着科学性、专业性、投入度、职业化、多渠道方向发展。

    02

    存在问题多

    精装修成品房交付面临的挑战主要包含价格波动、区位配套、销售承诺与宣传、设计风格效果与细节考虑、工程质量输出、维保、物业服务等诸多方面,但实际上,业主往往会从工程品质上寻求解决争端的诉求点,因此,品质管理与保障是批量精装修的生命线。

    品质现状:以某标杆房企某区域在建待交付项目工程品质一户一验的数据为例,从下图可看出,精装房问题多,且存在不同的分部分项中。


    某标杆房企某区域一户一验精装问题汇总 

    客户关注诉求点:以某标杆地产某城市公司2018年客服中心数据为例,报修投诉率排名靠前仍集中在使用功能、客户体验、居住舒适便利性、渗漏4个对业主居住影响较大的方面。


    ▲某标杆房企某城市公司客服中心报修排名前20的问题缺陷

    痛点:

    精细化管控是最大问题

    根据瑞捷工程研究院对行业批量精装修的研究,现整理其痛点如下。

    01

    痛点一:开发商、施工单位和监理在管理上均存在先天不足

    从地产商角度分析,主要存在以下问题:低价中标:希望快好??;人员配置:配置不足、专业度不够,存在外行管内行现象;标准缺失:国标、行标及企业标准不系统、不完善,只能任由施工班组自由发挥;供应商:优秀供应商资源缺乏,导致产品质量问题大量出现;精品意识:精品意识薄弱,资源倾斜与重视度有待提升;系统化管理体系不完善:设计、采购、工程等方面交圈不够。

    从施工单位角度分析,主要表现在以下方面:存在生存困境,出现劣币驱逐良币情况;层层分包,履约意识缺乏;工人流动性大,精工、匠心精神是口号;压缩成本空间,难以支撑做好做优;总包肢解发包,增加施工单位管控难度;基层品质仍存缺陷,导致精装单位成背锅侠。

    从监理单位角度分析,则体现在以下方面:部分监理企业慢慢蜕化为挂证、签字监理,缺乏有效监管。且1988年引入监理制度至今,31年时间监理行业的收费水平和监理从业者平均薪资收入水平变化不大,从监理单位维持企业经营角度来看,导致从业人员的敬业度、专业度等各项水平越来越低下,且恶性循环。另一方面服务、公正、科学、独立的监理“四性”在当前的市场现状下较难全面保证。

    02

    痛点二:共性问题是精细化管控力度不足

    从下图可以看出,质量缺陷最多的仍然是最基础的质量问题,追本溯源,底层的逻辑仍是精细化管控力度不足。


    某标杆地产2019年1-4月交付项目质量反馈情况

    而精装修属于精雕细琢、慢工出细活的专业,现实却往往是被迫兜底、工期压缩、管理粗放和重视度不足的分项工程。下图是某标杆地产集团2018年6月-2019年1季度第三方交付测评数据分析,分数较低的、排名靠后垫底的大多是工期紧张、抢工完成的项目,甚至很多项目在交付前一天才基本完工(一般规定在交付前15天至前30天进行测评),进度压力与工程品质成为“鱼与熊掌”间的选择。


    某标杆地产集团2018年6月-2019年1季度第三方交付测评排名靠后数据


    10大优秀做法

    助推批量精装修管理精细化

    01

    建立标准化体系和流程

    众所周知人与人之间差异较大,所以必须通过标准化规范个人行为、弥补差异。

    在此基础上,企业需建立包含操作技术指引、手册、案例、分享和优秀做法的体系、流程,以对精装修的前期阶段、施工阶段、模拟验收阶段、交付验收阶段进行标准化管理,并借助人的主观能动性,促进项目管理制度精细化和落地化。

    项目管理工作体系

    02

    完善内控支撑,多部门协同作战

    若单靠项目部独立完成项目,权力过大和赋能过大容易引发问题,企业需完善内控支撑,通过后台完成训、建立工程标准等标准化的支撑。此外,企业应加强各部门协作,打破部门壁垒,促进信息共享,提升协作能力。

    企业内控支撑

    03

    引入信息化工具,全程留痕常态化

    随着科技发展,智能化逐渐应用于地产行业,并促进建筑智能化水平进一步提高。

    在现场施工管理时,借助瑞捷咨询的瑞智能APP,通过智能化实现工序验收、测量、材料检测等线上办公功能,在无纸化办公、提高工作效率的同时,也通过信息留痕,规范现场行为。


    瑞智能APP


    信息化管理工具功能体系

    04

    设计前介,风险预控审查

    通过审查预控项目使用功能、客户体验、居住舒适便利性、安全风险、图纸、节点优化、错漏碰缺等方面,切实提升客户感知,并将其作为出发点,从前端解决项目痛点。

    设计前置预审

    使用功能和客户体验:包括功能性、使用性的设计缺陷,通过预先审查,达到减少项目过程中的变更量和减少交付前后的整改成本、降低交付后客户投诉率,提升整体项目的客户满意度。

    安全风险:通过预先审查,达到规避项目的设计缺陷、错漏导致的安全风险。

    精细化审查:通过项目(包括建筑、结构、给排水、强弱电、暖通及专项设计如门窗幕墙、精装、景观等专业)的图纸精细化审核,排查各专业内和专业间的错漏碰缺、设计深度、规范条文、制图标准、地产标准等问题,达到减少项目整体周期、减少项目成本、提升图纸及项目品质等作用。

    05

    技术标准建立:避免“外行管内行”

    当前行业中,普遍存在精装修标准缺失和不明确、主观性、可评判性不足等问题,较难规避。

    但通过建立和细化企业项目标准填补缺失和不足,可完善技术标准,规范操作,保障工程质量。


    细化企业标准

    06

    样板先行:解决货不对板的“挂羊头卖狗肉”

    企业可通过三大样板先行,杜绝客诉风险、提升业主满意度。一般情况下施工过程中样板先行包含以下内容。

    实体样板:通过展示实体样板,并由设计、采购、成本、工程、施工方责任各方进行联合评审后,对不合理或错误的地方进行优化和修正,并指导产品输出的标准。

    工艺工法样板:统一施工质量的标准,要求各施工班组根据此标准进行施工。

    材料样板:明确材料的配用标准,形成设计封样,指导批量施工材料标准。


    三大样板实景图

    07

    工作面移交:解决基层质量差的“基因缺陷”

    通过剖析行业现状,聚焦工作面移交痛点,求解基层质量管理之策,以期解决“基因缺陷”。

    从整体来看,当前行业中普遍存在以下问题,移交前土建与精装修单位、精装修与分包单位扯皮;成活后发生质量问题互相推诿,无法判定责任主体,往往开发商当冤大头;严重影响工期及质量。

    但在精装修施工过程中,则常因没有相应工作面移交标准、基层检查不全面、问题整改不彻底、移交责任划分不明确等,导致在交付时或交付后出现质量问题。

    基于以上问题,可采取以下解决措施:

    建立系统性移交标准及内容:凡总包与业主分包或业主直接分包与直接分包单位间存在工作面搭接,均需进行工作面移交,且移交标准制定后均按照此标准进行验收,如超规范或其他特殊要求,应及时提出并经相关各方协商同意后实施。

    主导工作面移交流程管理:移交流程按照“提交移交确认单-接收单位提前现场查验并通知监理-交接双方/监理/业主现场移交(现场签字确认)-办理书面移交手续”进行。

    编制、监督执行移交联合会签:划分业主、监理、移交单位、接收单位的4方责任主体,明确权责,在移交时需进行联合会签。

    08

    隐蔽验收:不要成为埋藏的“隐患根源”

    隐蔽工程完工后,必须通过验收,以确保不留隐患,合格后方能继续施工,下图为部分验收工序。

    针对可能出现的各个问题,根据验收标准,并以客户需求为出发点,通过对相关移交内容的深化、细化和完善,规避风险源,做好精装过程的质量把控。

    部分验收工序

    验收实例

    09

    进度管理
    施行可视化、可量化的动态管理思路

    可量化指的是对工程量、工程效率及人工通过科学计算进行合理化的劳动力配置。

    而可视化已在行业中正逐步推进和完善,实现管理透明化,可及时发现问题、解决问题。下图的进度可视化控制表,其中每层的每项工序计划完成和实际完成时间均清晰可见,且整体呈动态和可视化。

    两者相结合,做好进度管控,完善可预控、可动态、较直观的进度控制思路和方案,合理有序的对工期进行安排与实施,强化项目策划、组织运营、资源协调、现场管理执行和供应链管控能力。

    量化进度管理表工程量、劳动效能、劳动力精准计算

    进度可视化控制表

    10

    一户一验:把好最后一道品质关

    从“三无产品”转向“十有产品”,在交付前以小业主视角对逐套验收,针对缺陷逐条进行整改和品质提升,为小业主把好最后一道品质关。

    一户一验资料清单

    创新是管理品质的上限,精细化管理是品质下限的保障措施。工程行业一直在强调产品标准化、管理精细化,但从精装修的管理过程来看,未能足够完善和精细化,仍有较大发展空间。如何完善产品服务管理质量、提升精细化管控研究、创新管理方式方法,将是瑞生工程研究院终身探索的方向和重心。

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